疫情下"先买后卖"在途连环单 除降价卖房又如何解套-

2020-03-11 14:16:59

律师建议,在疫情之下,买家除了积极卖房,最好的解决办法是与卖家通过协商,商定双方都能接受的支付首付款的期限。

苏溪千算万算,也没有算到突如其来的新冠肺炎疫情,让她的连环购房计划遭遇不测。已签完购房合同的苏溪,自家的老房子一时无法出手,几百万元的首付款没有着落。虽然同样是连环单的卖家同意苏溪延期一个月支付首付款,但面对疫情中处于观望期的市场,苏溪能否快速脱手?即便脱手又怎能保证价格不打折扣?

而在律师看来,因受到疫情的影响,以原有房产卖不掉为由主张解除合同,并不是一个十分充足的理由,但会降低违约责任。疫情下,期待市场恢复,让在途连环单继续进行下去的也不止苏溪一人。

“先买后卖”连环单受挫,老房子卖不掉凑不够首付

在房地产交易的连环单中分为“先卖后买”和“先买后卖”两种。如果是“先卖后买”还不至于让苏溪如此焦虑,问题是苏溪签完买房合同后,自家的老房子一时卖不掉,影响她支付首付款。

苏溪受周边朋友的影响,认为抢占学区名额要趁早,于是在孩子才一岁时,就打定主意要买套学区房。2019年11月,她看中了北京德胜门区域的一套学区房,总价700多万元。

这套学区房对于苏溪来说属于二套房,为此她要支付8成首付,近600万元。因为关注买房卖房,苏溪对近几年的房地产行情也是略知一二。去年年底市场行情不太好,可是每年春节之后,都会经历一轮“小阳春”。于是,她想:与其在年底卖房,不如等到开春后卖个好价。

为此,苏溪为那套学区房预交了50万元的首付,以及12万元的中介费后,约定5月底付余下的首付。可是,她万万没有想到,新冠肺炎疫情来袭。

春节后,迟迟没有人看房,苏溪给中介公司的经纪人打电话,可是经纪人还在湖北黄岗,身在疫情较为严重的地区,一时无法返京。

苏溪一想到5月底到期的几百万元首付,心急如焚。如果老房子卖不掉,即使东拼西凑也是凑不够那么多首付的。苏溪后悔当初“先买后卖”了。

事实上,目前不少在途的房产交易都受到疫情的影响,除了连环交易之外,还有签约流程没有走完的交易。

新京报记者从链家地产相关负责人处了解到,这均属于不可抗力,目前链家地产的解决办法是根据合同的情况,与买卖双方协商找到最佳的解决方案。自春节之后,这类在途单已处理了90%以上。

协商延期支付首付,加紧卖房意味折价

截至发稿时,新京报记者从苏溪那里了解到,目前经纪人通过与卖家协调,给出了一个延期的结果。但最多只能延迟1个月,即首付由5月底延至6月底,但是作为补偿,苏溪要拿出1万元为卖家支付该月房租。

苏溪表示能理解卖家的难处,毕竟对方跟自己一样是“连环单”,也面临交首付,而且6月底也是卖家交首付的期限。“虽然眼前看房的人还不多,但是6月底交首付,要比5月底强一些了”苏溪如是说。

苏溪稍微喘口气后,觉得眼前能做的就是加紧把老房子卖了。近日,有一个计划买房的人与她联系,但是价格压得太低了,苏溪在卖和不卖间犹豫。

事实上,意外降临的疫情给开年后的房地产市场带来影响不言而喻。据贝壳研究院发布的《疫情下的住房消费者预期调查》显示,虽然消费者的最终购房意愿并没有受到较大冲击,但是绝大部分有购房计划的消费者推迟或观望,近7成购房者表示,会把购房计划推迟6个月,而推迟1-3个月的人比例最高。

值得关注的是,多数推迟购房计划的购房者,预计后期价格将小幅下跌或平稳。上述调查显示,43.9%的受访者认为房价会小幅下跌,27.6%的受访者认为房价会保持稳定。

在这样的市场形势下,苏溪的房子如果要加紧卖,意味要折价,如果不卖房子,则会影响将要支付的首付。而取消合同也不是苏溪的本意,毕竟这是经过她千挑万选的房子。

律师:购房合同难无责取消,但会降低违约责任

对于苏溪目前的窘境,上海赵洪升律师事务所主任赵洪升认为,新冠肺炎疫情之后,对房产交易的系列影响开始反映出来了。最好的解决办法是买卖双方通过协商,商定都能接受的支付首付款的期限。

赵洪升表示,从目前来看,多数交易还没有到达之前约定的付款时间,如果疫情一直影响交易,那么苏溪可以主张不可抗力。但是建议她还是要多想办法,争取通过网络看房、网络签约等方式解决。从目前来看,现在的购房合同达不到取消的情况,只能是延期付首付。

“如果目前苏溪不抓紧解决,估计将来她以不可抗力去主张的时候,在法院层面顶多算‘情势变更’,部分降低她的违约责任,最后也只能是延期付款。”赵洪升如此表示。

北京市东元律师事务所律师孔磊也认为,苏溪的情况比较微妙,建议能履约的话最好坚持履约。在疫情之下,以原有的房产卖不掉为由主张解除合同,并不是一个十分充足的理由。

孔磊表示,因为疫情并不代表原有的房屋卖不掉,只是代表原有的房屋可能要降价出售。疫情是不可抗力,这个基本上已经形成定论,但合同是否能适用不可抗力,还要根据合同的具体情形进行个案判断。

而在贝壳研究院分析人士看来,购房需求并没有因为疫情而减少多少,但是市场陷入3-6个月的观望期是在所难免。

目前,不仅购房者观望,大部分业主也因为市场不明朗而暂停挂牌,不会出现大量降价抛售的情况。苏溪说,如果不是因为要在一定期限内支付首付,自己也会选择暂停挂牌,但是这单在途的“先买后卖”连环单,却不容自己这样选择。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 危卓

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